从证件的出发，聊一聊深圳小产权房

　　讨论深圳小产权房，肯定绕不开小产权房的证件问题。小产权房的名称也正是因为其不具有商品房房产证（红本）而约定俗成的。不少刚了解小产权房的购房者会误以为小产权房就等同于土地使用产权年限小于70年的房产，例如土地使用产权年限40年的公寓等房产。另外部分对小产权房有粗略了解的购房者，又会因为小产权房没有红本，而过度放大对小产权房安全性的担忧。可以这么说，目前小产权房所有的问题都基本跟证件有关的问题。今天，我们就一起从证件的出发，聊一聊深圳小产权房！

　　目前在深圳，能看到的小产权房证件主要有两证一书、绿本、历史遗留、集体大红本等四种形式。

　　1、两证一书

　　其中，两证指的是《建设用地规划许可证》与《建筑许可证》，一书指的是《用地批准通知书》。

　　早年间，深圳小产权房的两证一书通常由乡镇或县政府审批，深圳小产权房二手房市场中，《村镇住宅建筑许可证》及《宝安县居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》比较常见。参考合法的个人住宅建房流程，“两证一书”是建房前的备案证件，由相关部门审批发证后才能动工建房。“两证一书”对房屋的位置、占地面积、首层面积、总建筑面积、总高、幢数等都有明确的规定。房屋按规定竣工后，可申请房产证明。《广东省房产所有证》、《房屋所有权证（猪肝红本）》等都是早年间深圳政府发放的房产证明。如不按“两证一书”规定建房或违规加建的面积，均属于违法建筑，进而不能按照程序申领房产证明。因为早年间深圳政府监管力度过于薄弱，深圳绝大多数自建小产权房都没有按照“两证一书”的规定建设，目前深圳现存的61万栋小产权房中有35.7万栋属于违建。小产权房违建问题再加之土地改革等原因让深圳小产权房问题日渐复杂化，直到今天，深圳政府曾几次下定决心整治小产权房，均未取得实质效果。在深圳政府探索整治小产权房的过程中，又给小产权房发放了绿本、历史遗留等房产证明，进而使小产权房的证件更加复杂化。

　　2、绿本

　　绿本指的是《房地产证》。

　　合规的绿本，是由国土局备案核发的，属于小产权房真正意义上的房产证。土地改革落实后，国家回收了土地的所有权，持有有“两证一书”并按规定建设的小产权房在补交土地使用费之后，国土局予以备案并发放《房地产证（绿本）》。作为官方为小产权房发放的房产证，房产的所有权便与绿本持有主体绑定在了一起，房产不再具商品性质。具有绿本的小产权房不能上市交易，不能抵押贷款，即使是私下交易也无法变更备案在绿本上的房产所有者。官方的备案登记，使得绿本上的备案人有了无条件追回房产的权利。绿本小产权房私下买卖后，遇到拆迁被首任业主追回，导致交易双方纠纷的案例已不是少数。导致原本在小产权房二手房市场香饽饽的绿本小产权房，如今除了刚了解小产权房的购房者外，都不会选择购买。

　　另外，还有另一类政府发放的绿本房产证，是针对城市旧改的回迁房发放的，这类绿本可以申请更换为一般商品房的红本房产证，可上市交易流通。更换的条件区分当地村民和外来村民，外来村民需要在发证之日起居住满10年后才能申请更换。

　　此外，还有一类非官方发放绿本，由村委或开发商印制发放，并未在国土局备案。这类绿本主要作用是安抚小产权房购买者的抵触心理，消除或降低购买者的担忧。

　　3、历史遗留

　　历史遗留指的是《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。

　　目前在深圳小产权房市场上最常见的证件便是历史遗留。深圳市政府在多次处理小产权房无果后，于2009年，深圳政府构想出逐步处理历史遗留违法建筑的办法，并于2009年6月2日公示文件《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，用以逐步处理2009年6月2日之前建成的历史违建，明确在对深圳全市历史违建进行普查的基础上，采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，按照尊重历史、实事求是、甄别主体、宽严相济的原则，对历史违建分期、分类、分批进行处理。违法建筑当事人依法依规对个人违法建筑进行申报，历史遗留即是申报提交材料的回执单。符合保留条件的违法建筑申报后补缴罚款、土地使用费后，可以置换绿本房产证。但因违建部分较多等原因，部分违法建筑只是单纯地收集资料、给予回执，未有进一步的处理结果。违法建筑申报的处理是尊重历史、实事求是的全面摸底，也是一种对违法建筑“既往不咎、下不为例”的宽大处理。

　　09年之前相关文件：

　　1993年《深圳市人民政府关于处理深圳经济特区房地产权属遗留问题的若干规定》；

　　1999年《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》；

　　2002年《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《实施细则》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《实施细则》；

　　2004年《中共深圳市委、深圳市人民政府关于坚决查处违法建筑和违法用地的决定》；

　　2009年《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》。

　　4、集体大红本

　　集体大红本房产证与普通红本房产证的区别在于集体大红本为集体共同所有，通常一整栋楼只有一个房产证。集体大红本小产权房土地性质通常为工业用地或商业用地，拿地用途审批一般为企业自用宿舍，产业园区配套宿舍等；四证齐全，也有合规的报建手续，但是因为没有预售许可证且产权难以分割一般只能自用。目前在售的大红本房签的合同是房屋使用合同或股权分割合同，但其房屋总体规划、质量以及小区环境都十分优秀。追求生活品质，但预算又不足以购买商品房的购房者，在产权清晰的前提下，可以考虑购买大红本小产权房。

　　小产权房和商品房一样，既是居住的场所也是个人资产的实体化形式。正视小产权房，不拿对商品房的要求来苛求小产权房，将深圳小产权房放在正确的位置，才能更好地理解深圳小产权房。正视小产权房，全面了解小产权房的前因后果，将不确定性的风险因素降到最低，才能在入手深圳小产权房时更好的保护自身利益。